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  • 서울 오피스 시장에서 공유 오피스는 정착이 가능한가
  • 2019-01-15

오피스가 진화하고 있다

  • 기존에 오피스는 “업무를 하는 공간”으로서 입지조건 및 오피스 빌딩 컨디션 등에 따라 분류되었으나, 최근에서는 오피스를 “업무하는데 필요한 다양한 서비스를 제공하는 매개체”로 보기 시작하였습니다.

서비스에 따라 오피스는 세분화 된다

  • 기존 오피스와 그리고 ④서비스 중심 오피스 중에서 임차인의 선호에 따라 선택의 폭이 넓어졌습니다.

서울 내 공유오피스가 성장하고 있다

  • 최근 3년동안 서울 상업용 부동산 시장 내 서비스중심 오피스의 임대면적의 급격한 증가세 보이고 있으며, 그 규모는 전체 오피스 재고량의 1.2%인 14만평을 기록하였습니다. 그 중 공유오피스는 90%이상을 차지하며 활발한 성장세를 보이고 있습니다.
  • 비지니스센터는 2011년부터 GBD권역 뿐만 아니라 CBD, YBD, 기타지역으로 지리적인 확장세
  • 2015년 위워크 한국 진출과 함께 신규 국내 공유오피스 브랜드도 GBD 중심으로 출점에 가세
  • 굳건한 수요층이 있는 GBD권역의 경우 출점 경쟁이 가장 치열한 지역이며 강남대로 및 테헤란로 일대 뿐만 아니라 논현, 신사, 청담까지 확장하는 추세
  • 전체 서비스중심 오피스 총 재고량 14만평 중 72%인 약 8.6만평이 공유 오피스 총 임대 면적
  • 최근 3년간 서비스 중심오피스의 신규 임대면적 추이를 보면 공유오피스가 90%이상을 차지

전세계적으로 공유오피스의 급성장하게 된 배경은 무엇일까?

  • 정책 사업 키워드의 변화 : 전세계적으로 정부 정책을 비롯한 기업의 사업방향이 “공유경제”, “제4차산업혁명”, “지속가능한 발전” 세 가지 키워드 중심 진행되고 있습니다.
  • 소비층의 변화 : ⑤ 밀레니얼 세대를 타겟으로 한 공유업체들 의 연 이은 성공으로 비즈니스 모델이 변화하는 추세입니다.
  • 성공한 스타트 업의 등장 : 2010년 미국에서 커뮤니티 중심의 공유오피스업체인 위워크는, 밀레니얼 세대가 이끄는 스타트 업을 주 타겟으로 하는 공유 오피스 브랜드로 큰 성공을 거두며 대표적인 벤치마킹 사례로 부상하였습니다.

서울에서 공유오피스가 성장하는 배경은 무엇일까?

  • 청년창업 및 핀테크 및 4차산업혁명 관련 창업 지원 정책 확대’를 통해 공유오피스의 주 타겟 수요층인 벤처 및 스타트업 활성화에 기여하고 있습니다.
  • ‘타 신사업 대비 진입장벽이 낮은 편’이어서 스타트업의 진입이 활발할 뿐만 아니라 자사사옥을 보유한 대기업 및 중소기업 중에서도 공실관리, 사회공헌, 신규사업발굴을 목적으로 공유오피스 업계에 진출하고 있습니다.
  • 프라임급 오피스의 경우 임차인의 신용도 등 객관적인 증명자료가 필요한 반면 공유오피스의 경우 ‘입주하기 위한 요건이 까다롭지 않아’ 잠재수요층이 넓은 편 입니다.

서울 내 공유 오피스는 스타트 업 뿐만 아니라 다양한 임차인이 입주하고 있다

  • 현재 서울에는 36개의 공유오피스 브랜드가 약 7만7천평 오피스를 차지하고 있으며, 2018년 오피스리서치 전문기관에 따르면 공실률 하락에 기여하는 요인이 되고 있는 것으로 보여집니다.
  • 공유오피스 입주건물 ⑥PM 담당자 및 커뮤니티 매니저 인터뷰에 따르면, 지점 위치에 따라 공실이 안정화되는데 소요되는 기간 차이가 크고, 운영 시에도 공실률의 차이가 큰 경우가 많다고 합니다.
  • 사용면적 측면에서는 인지도가 높은 중소기업 및 대기업 TF팀 , 공공기관과 같이 20인 이상의 입주사의 평균 사용면적이 크기 때문에 안정적인 공실 관리 기반이 되며, 소규모인원의 입주사의 경우 이탈시 리스크가 작고, 회전율이 빨라 공실해소에 기여하고 있습니다.

서울에서 공유오피스의 정착은 가능한가?

  • 서울 오피스 시장 내에서 공유 오피스의 영향력이 커지면서 그에 따른 우려도 커지고 있습니다.
    • 임대시장 경쟁 심화 : 안정적인 공실 운영을 위해 신용도가 높은 대기업, 외국계기업, 중견기업 임차인 확보를 목적으로 공유 오피스 업계의 임대차 에이전트를 영입하여 기업전문 임대팀을 꾸려 운영하기 때문에 기존 임대오피스업과 임차인의 경계가 모호해질 가능성 존재
    • 자산 가치 제고에 대한 검증 필요 : 공유오피스의 입점으로 공실률이 하락하여 자산 가치 제고에 기여한다는 의견이 있으나, 공유오피스업이 서울에서 활성화되기 시작한지 약 3년 채 되지 않아 투자초기부터 매각시까지 반영된 매매 사례가 없어 정량적인 판단이 어려움
    • 비지니스 모델의 시장 정착 가능성 : 시장내에서 공유오피스 업의 중장기적인 운영성과, 기업신뢰도의 검증 기간이 필요하며, 기존 오피스 임대차계약 관행과 다른 임대료 조건으로 안정적인 수익 창출이 가능한 매력적인 임차인 인지에 대한 증명이 필요함
  • 공유오피스업계가 비즈니스 사이클 상 성장기에서 성숙기로 넘어가면서 안정화 될 것으로 전망됩니다.
    • 1.부동산을 매개로 한 플랫폼 비즈니스 확장을 통해 공유오피스 지점 운영 수익 이외의 기존 수요층을 대상으로 한 서비스 스펙트럼을 다각화 하면서 사업 영역 및 규모를 확대 방안을 모색할 것으로 예상됩니다.
    • 2.최근 3년간 공유 오피스 운영사 수가 크게 증가하였으며, 대형업체들의 경우 급격하게 지점 수 및 점유면적을 확장 하였습니다.
    • 3.이처럼 지난 10년동안 48개의 국내외 운영사가 서비스중심 오피스시장에 진출하였으나 그 중 2개사가 폐점 하였습니다.
    • 4.운영에 어려움을 겪는 업체들의 경우 인수합병을 되거나 폐점되고, 일부 운영수익이 낮은 지점들 통폐합되면서 안정화 단계에 이를 것으로 예상됩니다.
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