투자시장을 움직이는 요소에 대한
다각적 분석 그리고 관점

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  • 물류부동산 운영에 관한 인터뷰
  • 2019-10-28

개요

  • 최근 물류부동산의 단기간 많은 공급으로 임차인(화주) 우위시장을 형성
  • 공급자/투자자는 입지/배후/건물 환경을 고려하여 임차인이 원하는 방식으로 공급할 필요 있음
  • 따라서 물류 운영 실무자 대상 인터뷰를 통해 임차인이 원하는 물류는 어떤 것인지 살펴봄

물류부동산 유형

  • 지상물류 : 화물의 저장/관리/집화/배송/수급조정 등을 위한 일반적인 물류시설
  • 항만물류 : 항만구역 안에 있는 화물 하역시설 및 화물 보관/처리를 위한 특수물류시설
  • 항공물류 : 공항구역 안에 있는 화물 운송을 위한 시설과 그 부대시설 및 지원하는 특수물류시설
  • 도심물류 : 도심 건물 지하에 소형규모(약 100평)로 소량/다품종 제품군의 물류기능을 하는 시설

물류부동산 운영시 고려요인

입지/배후

  • IC까지 거리 vs 도심까지 거리 - IC거리 : 서울뿐만 아니라 전국으로 운송, 10-15분 내 거리 적절 - 도심까지 거리 : 최근 물류 임대료 및 매매가격 트렌드는 IC거리보다 시장이 형성된 도심 접근성에 더 민감 - 단순히 거리보다 주유비, 통행비, 인건비가 포함된 운송비용에 민감
  • 택배물류 - 온라인 주문 증가로 택배운송 증가 추세, 택배 단가는 볼륨에 따라 고정되어 있어, 택배를 이용하는 화주는 접근성보다 고정비용인 임대료에 더 민감하게 반응
  • 해외 역직구 물류 - 이커머스를 이용한 해외 역직구 물류는 빠른 배송 위해 비행기를 이용, 작업시간도 짧음 화주는 공항의 접근성이 뛰어난 김포에 주로 입지(ex. 아이허브)
    ※ 용인은 전국을 거점으로 하는 화주에게 적합
  • 제주 물류 - 제주도는 지정학적 요건으로 내륙 대비 높은 물류비용 필요(6배 이상)
    → 김포에서 비행기 운송(신선식품) or 화물차 싣고 배로 운송(비용절감)
    - 태풍, 폭설 등 기상악화로 물품조달이 어려울 수 있어, 제주도 입지 물류센터 수요 증가
    ex) 제주도 패밀리레스토랑 V사 사례
    - 일반적으로 신선제품은 1.5일 ~ 3일 치를 조달, 제주도는 10일 치를 조달 - 대량으로 조달한 물품을 보관하기 위한 대형 냉장/냉동시설 다수 필요 - 긴급 조달의 경우, 1박스를 비행기로 띄우기도 함

건물

안전성
  • 공사단계에서 안전/인사사고 - 사고발생 시 진행 중인 공사 중단, 영세한 회사는 중단기간 동안 비용부담으로 부도 발생 위험
    ex) F사는 공사 중 인부 사망사고 발생, 공사개시까지 2.5년 소요
  • 화물운전자 인사사고 - 화물차 특성상 충돌사고 발생하여 운전자가 앞으로 튕겨나가 사망사고로 이어질 위험이 있어, 화물운전자가 멈추지 않고 직진, 충돌하는 상황 발생 - 장시간 운전으로 화물운전자가 수면상태에서 객사 사고 발생 - 물류운영자는 배송지연을 막기 위해 렉카차를 불러서라도 배송을 진행
  • 사고 방지 설비/장치 필요 - 다른 부동산 유형에 비하여 화재 등 자연재해 취약, 위험 방지할 수 있는 설비/장비 필요
건축구조/규모/바닥면적
  • 건축구조 - 철근콘크리트(RC) : 공사기간/내구성/내화성/비용 측면에서 우수하여 주로 이용 - 철골 구조(SC) : 다른 구조에 비해 내구성/내화성 성능이 떨어지나 비용 저렴 - 프리캐스트 콘크리트(PC) : 비용부담이 가장 크지만 구조적으로 우수하여 대형물류센터에 적용 - 철골철근콘크리트(SRC) : 철골구조의 단점을 보완하고, 철근콘크리트 장점을 살린 방식으로 일부 도입
  • 연면적 규모 - 연면적 1만평 이상을 Prime 물류센터로 고려 (이케아는 최소 1만평 이상 선호)
    → 연면적 2만평 이상에 대해서는 공실에 대한 부담 존재
  • 바닥 면적 - 화주들의 물성에 따라 다르나, 최근 화주들은 2-3천평의 바닥면적 선호
보관방식
  • 저온(냉장)방식 수요 증가 - 1인 가구의 증가, 배달문화의 확산으로 유통기한이 짧은 냉장제품 수요 증가
    cf) 냉동제품은 유통기한이 길어 대량 생산과 장기 보관 가능
    - 택배 배송차는 상온 차에 냉매제, 아이스박스에 담아서 저온제품을 배송
  • 복합(저온+상온)방식 시설 선호 - 저온창고는 공사비가 높은 대신 상온보관도 가능, 상온창고는 저온보관 불가능 - 저온시설은 저층 혹은 지하에 배치하여 전기비용 절감/열효율 향상
  • 상온창고 → 저온창고 변경 사례 증가 - 임대인 설비 제공 혹은 원상복구 조건으로 화주가 직접 변경 - 비용/기간 : 냉장설비 2,500평 기준 약 40-60억 수준 비용 발생, 공사기간 약 6개월 - 이점 : 상온창고 임차료 수준으로 저온창고 설비 사용가능

임차특성

임대시장과 단기수요
  • 공실률과 렌트프리 - 최근 공급증가 및 CJ, 쿠팡과 같이 분산되어 있던 물류시설의 통합으로 공실률 상승 - 렌트프리는 권역별 편차가 크며, 최근 렌트프리 연간 0.5-1.5개월 수준
    → 최근 공실률이 높아지면서 2.5년에 총 5개월의 렌트프리를 제공하는 사례 발생
  • TI/Fit-Out - 700 Pallet를 보관하기 위해서 약 3천만원 이상 TI 인센티브 제공 - 임대인은 기존 임차인이 나가더라도 자산으로 남아, 다음 화주사를 유인할 수 있는 요소로 작용
  • 단기임차 수요 증가 - 크리스마스, 추석, 설날 등을 앞두고 3개월 혹은 6-7개월 단위 단기 임차수요 증가
    → 과거 개인사업자가 단기 수요를 흡수하였으나, 자산운용사 물건이 증가하면서 공급 부족 최근 모든 층에 저반이 가능하도록 램프가 설치되면서 하중 중요성 커짐
    ex) 베이커리업은 크리스마스가 도래하면, 현재 사용공간의 약 2배 정도 공간 필요
물류비용
  • 물류비용은 인건비 : 물류비 : 임대료 = 3 : 3 : 4 비율 - 마진이 적은 의류센터는 메자닌 데크플레이트 설치하여 중간 공간 활용
    ex) 바닥면적이 1천평이더라도 실제 사용공간이 3천평일 수 있음
  • 전체 물동량의 3PL 차지 비중은 60 - 70%를 차지 - 3PL은 1년, 3년, 5년 단위 등 중장기 계약을 하면서 단가를 인하하기 위한 노력
  • 자동화 vs 인건비 - 작업 소요시간 문제와 기계 운영인력 필요로 자동화가 되더라도 인건비 감소는 어려운 구조
개발가능성/물류창고 등록업
  • 리모델링 - 상온창고의 골격을 유지하고 저온으로 변경하는 경우 있음
    ex) 쌀 보관 시 과거에는 상온보관이 가능했으나, 법률규정에 따라 저온보관으로 변경
  • 보수공사 - 입주사가 나가면 안전진단 후 보수공사 시행 - 연면적 2만평 기준, 최소 공사비 300억원 수준
  • 물류창고 등록업 시행 - 지역사회에서 물류창고 도입이 본래 세수확장, 고용창출 등 역할에 기여하는 것이 목적이었으나, 실효성이 떨어지고 있음 - 물류창고 등록업 시행으로 세수확보를 확장하고 물류부동산정보 데이터화 가능함 - 3PL의 경우 의무 등록하게 되어 있음

향후 물류시장 전망

향후 전망
  • 임차인 우위시장 당분간 지속 - 공급 증가로 인한 공실률 상승으로 임차인 우위시장 단기 지속예상 - 향후 개발의 한계로 인해 공급량 증가는 제한적임
  • 저온물류창고 및 복합(저온+상온) 물류창고 수요 지속 - 1, 2인 가구의 증가, 배달주문 증가로 신선식품에 대한 수요 증가
  • 도심형 물류센터 성장 - 신선식품 수요 증가, 빠른 배송속도를 위해 소규모 도심형 물류센터 성장 가능성
  • 단기 임차수요를 흡수할 수 있는 물류센터 수요 증가 - 공유오피스와 같이 단기 임차수요 흡수할 수 있는 물류센터 필요
  • 제주도 물류센터에 대한 수요 지속

[참고] 물류 부동산 거래 사례 분석

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