투자시장을 움직이는 요소에 대한
다각적 분석 그리고 관점

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  • 물류시설 공급은 지속적으로 가능할까?
  • 2019-07-04

물류시설은 전국에서 어느 지역에 가장 많이 모여있을까?

전국 물류시설 공급현황
  • ’19년 2월 말 기준, 전국 물류시설 공급규모 : 약 796만 평 - 수도권(61.8%), 영남권(22.6%), 강원충청권(8.8%), 호남권(6.8%)
  • 인구밀도가 높은 서울과 가까운 입지조건, 지가수준으로 경기지역 (52.4%)에 가장 많이 분포
자료 : IGIS Research
경기지역 물류시설 공급현황
  • 용인(19.2%), 이천(19.5%) 지역을 중심으로 영동/중부/제2중부/경부고속도로망을 따라 분포

물류공급 관련 정책의 변화

관 (管) 물류총량제 → (민간) 실수요 검증제
  • 물류총량제 : “물류시설개발 종합계획”에 따라 시·도별 물류단지 공급총량을 사전에 설정하는 공급규제정책으로 ‘98년부터 시행되었으나 ‘14년 6월 폐지
  • 실수요 검증제 : 물류단지에 한하여 민간사업자가 실제 수요를 인정받아 사업허가를 받기 위한 제도로 ‘14년 하반기부터 도입된 제도 - 민간주도의 실제수요가 있는 곳에 공급을 하는 구조로 사업개발 추진 건수가 많아짐 민원대응 중요
자료 : IGIS Research
주민의견 청취의 중요성
  • 실수요 검증 통과 이후에도 “주민의견 청취”가 사업타당성뿐만 아니라 사업진행여부에 중요한 요인임 - 실제로 실수요검증을 통과한 광주시의 여러 물류단지(직동, 퇴촌 등)에 주민 반대운동 발생 - 광주시의 물류단지 조성사업 관련 여론조사 결과, 반대46.4%, 찬성23.1%로 파악되고, 반대이유는 도로혼잡(52.7%), 생활불편(18.0%), 환경문제(14.2%) 등으로 나타남(광주시청 보도자료, 2019.03.04)
  • 관계자 인터뷰 : “총량제 폐지 후 공급규제 완화로 민간개발사업의 진입장벽은 낮아졌으나, 개발시도의 양적 증가로 민원발생(특히, 주거시설 인근 사업장), 인허가 관청의 민원 살피기 등으로 사업진행이 장기화되고 투자 리스크가 높아짐”

물류개발과 관련된 민원은 얼마나 될까?

물류는 혐오시설?
  • 관(管) 주도형 공급제도(물류총량제) 폐지 후 민간주도형 정책 전개 → 개발수요 증가 → 민원수 증가 - 경기지역의 경우, 광주34.5%, 용인24.1%, 구리17.9%, 안성5.5%, 김포5.5%, 파주5.5%,
    성남3.4%, 화성0.7% 순
  • 관계자 인터뷰: “여전히 물류시설은 혐오시설로 인식되어 NIMBY현상이 나타나 지자체 입장에서는 주민의견을 청취·반영하여 사업진행을 보류/지연/무산시킬 수 밖에 없는 상황” → 사례 : 경기하남 미사지구 “신세계 복합쇼핑몰”(PIMBY) vs 신세계 하남 온라인물류센터(NIMBY)
자료 : 새올 전자민원창구 공개상담민원

향후 물류시설의 공급은 지속적으로 가능할까?

민원대응의 중요성
  • 주거시설이 인접한 사업장 위주로 극심하게 민원이 제기되고 있어 리스크 대응이 필요한 상황 → 리스크 대응 사례 : ‘이마트 공도물류단지’ - 2017년 민원으로 무산될 상황, 2019년 4월 주민간담회를 통해 지역주민 우선채용, 지역농산물 우선구매, 지역 건설장비/인력 적극 활용 등을 조건으로 이마트와 합의 후 경기도의회의 사업추진동의안 가결 후 사업재개 → 무산사례 : ‘김해풍유물류단지’ - 총량제 폐지 후 처음으로 실수요 검증을 통과 하였으나, 지주와의 토지보상 합의가 해결되지 않아 결국 사업무산
  • 관계자 인터뷰 : “공사 전 단계에서 발생한 민원은 임시방편으로 대응 할 수있으나, 본질적인 해결책 없이 공사가 진행될 경우, 다시 민원이 제기되어 해당사업 진행이 어려워질 수 있음”
인사이트
  • 민원으로 사업이 지연/중단될 수 있는 리스크를 낮추기 위해 민원이 해소된 기공급 물류입지를 활용하여 공급이 진행된다면, 향후 물류공급은 지속적으로 가능할 것으로 기대
    (단, 수도권/지방 입지별 각 용도에 따라, 재개발·재건축 방식은 고려 필요) - 전국 물류시설 중 15년 이상 혹은 5천평 미만에 해당하는 규모 : 약 426만평 (53.6%)
  • 정부방향 : 낙후된 물류시설 선진화 지원 (제3차 물류시설개발 종합계획(2018-2022), 국토부) - 노후시설의 융복합(유통-물류) 재개발을 통해 첨단물류시설로 전환
자료 : IGIS Research
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