투자시장을 움직이는 요소에 대한
다각적 분석 그리고 관점

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  • 절세는 부동산 펀드로
  • 2017-11-02

I. 부동산 세금은 크게 3가지로 구분된다

  • 부동산 세금은 크게 1) 취득세와 2) 양도세, 3) 보유세로 구분됩니다
    - 취득세와 양도세는 부동산을 각각 매입(취득), 매도(양도)하면서 내는 세금입니다
    - 보유세는 부동산을 보유/운용하면서 내는 세금으로, 재산세, 종합부동산세, 종합소득세로 구분됩니다
  • 부동산의 건물과토지 모두에 과세
  • 상업용부동산은토지에만 과세
  • 종합소득에 과세(종합소득에 부동산 임대소득 포함)

II. 펀드투자로 취득세 중과를 감면할 수 있다

  • 상업용부동산 취득세율은 매입가의 4.6%, 그러나 수도권 과밀억제권역에서는 최고 3배 중과됩니다
    단, 자산운용사가 펀드로 매입하는 자산은 중과 대상에서 제외되어 세금이 감면됩니다
    ※ 수도권 과밀억제권역: 서울 전체, 인천시 일부, 경기도 의정부 / 구리 / 남양주(일부) / 하남 / 고양 / 수원 / 성남 / 안양 / 부천/광명/의왕/군포/시흥(일부)
펀드투자로 취득세 중과 감면에 대한 설명
직접투자 펀드투자 세금감면
  • 매입가격의 4.6%
    - 취득세 4.0%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4%
    (상업용부동산)
  • 수도권 과밀억제권역에는 취득세 최고 3배 중과
    (지방세법 제13조 제1항)
  • 매입가격의 4.6%
    - 과밀억제권역에도 취득세 중과되지 않음 (지방세특례재산법 제181조의2 제1항)
과밀억제권역의
부동산 투자자에게 세금 감면
펀드투자로 취득세 중과 감면에 대한 설명
직접투자
  • 매입가격의 4.6%
    - 취득세 4.0%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4% (상업용부동산)
  • 수도권 과밀억제권역에는 취득세 최고 3배 중과(지방세법 제13조 제1항)
펀드투자
  • 매입가격의 4.6%
    - 과밀억제권역에도 취득세 중과되지 않음(지방세특례재산법 제181조의2 제1항)
세금감면
과밀억제권역의 부동산 투자자에게 세금 감면

III. 펀드투자로 재산세, 종합부동산세는 일부 감면된다

  • 재산세와 종부세는 모두 누진세율이며, 재산세는 건물과 토지에, 종부세는 토지에만 과세됩니다
    ※ 종부세는 주택의 경우 건물과 토지 모두에 과세된다
  • 펀드투자는 토지를 별도로 합산하는 과세가 아닌 펀드별로 분리하여 과세를 적용합니다
  • 누진세율은 합산할수록 높아지기 때문에 부동산을 여러 개 투자하는 투자자에게 세금을 일부 감면 할 수 있습니다
  • 재산세와 종부세는 모두 누진세율이며, 재산세는 건물과 토지에, 종부세는 토지에만 과세됩니다
  • 펀드투자는 토지를 별도로 합산하는 과세가 아닌 펀드별로 분리하여 과세를 적용합니다
  • 누진세율은 합산할수록 높아지기 때문에 부동산을 여러 개 투자하는 투자자에게 세금을 일부 감면 할 수 있습니다
    ※ 종부세는 주택의 경우 건물과 토지 모두에 과세된다
펀드투자로 재산세, 종합부동산세 일부 감면에 대한 설명
구분 직접투자 간접투자 세금감면
보유세 재산세
  • 누진세율
    - 상업용부동산 토지는 별도합산 과세
    - 건물과 토지 모두 과세대상
  • 누진세율
    - 상업용부동산 토지 분리과세
부동산을 여러 개
투자하는 투자자에게 세금 감면(일부)
종합
부동산세
  • 누진세율
    - 상업용부동산은 토지만 과세(별도합산 과세)
    ※ 주택은 건물과 토지 모두 과세대상
    - 상업용부동산은 토지의 공시가격이 80억원 이상이면 과세
  • 누진세율
    - 상업용부동산 토지 분리과세
펀드투자로 재산세, 종합부동산세 일부 감면에 대한 구분
구분
보유세 재산세
종합부동산세
펀드투자로 재산세, 종합부동산세 일부 감면에 대한 재산세
재산세
직접투자
  • 누진세율
    - 상업용부동산 토지는 별도합산 과세 - 건물과 토지 모두 과세대상
간접투자
  • 누진세율
    - 상업용부동산 토지 분리과세
펀드투자로 재산세, 종합부동산세 일부 감면에 대한 종합부동산세
종합 부동산세
직접투자
  • 누진세율
    - 상업용부동산은 토지만 과세(별도합산 과세) ※ 주택은 건물과 토지 모두 과세대상 - 상업용부동산은 토지의 공시가격이 80억원 이상이면 과세
간접투자
  • 누진세율
    - 상업용부동산 토지 분리과세
재산세, 종합부동산세 세금감면
구분
과밀억제권역의 부동산 투자자에게 세금 감면

IV. 펀드투자로 종합소득세 감면 기회가 있다

  • 종합소득세는 과세표준(종합소득에서 공제액을 뺀 소득)에 따라 누진세율이 부과됩니다
  • 펀드 배당금과 같은 금융소득이 연간 2천만원 이하이면, 15.4%의 세율이 적용되고, 과세표준에서 제외됩니다
  • 일정소득이 있고, 금융소득이 적은 직장인은 펀드투자로 세금 감면이 가능합니다
    ※ 종합소득: 이자 · 배당 · 사업(부동산임대) · 근로 · 연금 · 기타소득
    ※ 금융소득: 종합소득 중 이자소득과 배당소득
펀드투자로 종합소득세 감면 기회 설명
구분 직접투자 간접투자 세금감면
보유세 종합
소득세
  • 누진세율
    - 종합소득에 소득이 공제된 과세표준으로 세율 적용
  • 누진세율
    - 금융소득이 1인당 2천만원 이하이면, 15.4% 세율만 적용,
    - 이 때 과세표준에 포함되지 않아 누진세율은 적용되지 않음
    - ISA, 비과세종합저축을 이용하면 세금 추가감면 가능
일정소득이 있고, 금융소득이 적은 직장인에게
세금 감면
펀드투자로 종합부동산세 감면 기회에 대한 구분
구분
보유세 종합부동산세
펀드투자로 종합부동산세 감면 기회에 대한 직접투자, 간접투자, 세금감면
직접투자
  • 누진세율
    - 종합소득에 소득이 공제된 과세표준으로 세율 적용
간접투자
  • 매입가격의 4.6%
    - 금융소득이 1인당 2천만원 이하이면, 15.4% 세율만 적용 - 이 때 과세표준에 포함되지 않아 누진세율은 적용되지 않음 - ISA, 비과세종합저축을 이용하면 세금 추가감면 가능
세금감면
일정소득이 있고, 금융소득이 적은 직장인에게 세금 감면

V. 금융상품을 이용하여 추가 절세가 가능하다

  • 펀드 배당금은 부동산 임대소득이 아닌 금융소득으로 간주됩니다
  • 금융소득에 절세 및 비과세 혜택이 있는 금융상품과 연계하면 추가 절세가 가능합니다
  • 일정소득이 있고, 금융소득이 적은 직장인 or 62세이상 노인, 장애인은 ISA나 비과세종합저축과 같은 금융상품과 연계하면 추가적인 세금 감면이 가능합니다
금융상품을 이용하여 추가 절세에 대한 설명
  개인종합자산관리계좌 아이콘개인종합자산관리계좌(ISA) 비과세종합저축 아이콘비과세종합저축
가입기한 2018년 12월 31일 2019년 12월 31일
가입대상 근로자, 사업자, 농어민
(직전 금융소득 2천 만원 초과자 제외)
62세 이상 노인 및 장애인 등
제한 - 계좌 내 손익 통산하여 2백만원까지 비과세
- 2백만원 초과분은 9.9% 분리과세
- 계약기간 5년 (해지시 세액추징)
- 인당 연간 2천 만원 한도 (5년간 총 1억원)
- 1인당 5천 만원 한도
개인종합자산관리계좌 아이콘개인종합자산관리계좌(ISA)
금융상품을 이용하여 추가 절세에 대한 설명 - 개인종합자산관리계좌(ISA)
가입기한 2018년 12월 31일
가입대상 근로자, 사업자, 농어민(직전 금융소득 2천 만원 초과자 제외)
제한 - 계좌 내 손익 통산하여 2백만원까지 비과세
- 2백만원 초과분은 9.9% 분리과세
- 계약기간 5년 (해지시 세액추징)
- 인당 연간 2천 만원 한도 (5년간 총 1억원)
비과세종합저축 아이콘비과세종합저축
금융상품을 이용하여 추가 절세에 대한 설명 - 비과세종합저축
가입기한 2019년 12월 31일
가입대상 62세 이상 노인 및 장애인 등
제한 - 1인당 5천 만원 한도
펀드투자는 취득세, 종합소득세에 절세 기회!
ISA와 같은 금융상품과 연계하면 추가 절세가 가능합니다
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