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  • 부동산 공모 펀드는 안전한가
  • 2018-02-01

I. 부동산 공모펀드는 투자자에게 생소한 상품이다

  • 2016년, 티마크 호텔 이후 개인투자자를 대상으로 한 부동산 공모펀드가 연이어 출시되고 있습니다.
  • 부동산 펀드는 전체 펀드 중 비중이 적고(11.5%), 대부분 사모라 개인투자자에게 생소한 상품입니다.
    그렇다면 부동산 공모펀드는 안전한 상품일가요?
  • 부동산의 건물과토지 모두에 과세
  • 상업용부동산은토지에만 과세
  • 종합소득에 과세(종합소득에 부동산 임대소득 포함)

II. 임대수익이 안정적이면, 배당수익도 안정적이다

  • 부동산 펀드의 배당수익은 임차인의 임대수익과 부동산을 매각할 때의 매각차익으로 구성됩니다.
  • 임대수익은 매각차익에도 영향을 주기 때문에 중요하며,
    1) 임차인의 신용도가 높고, 2) 임대료가 안정적이며, 3) 공실이 발생하지 않을 때, 배당수익이 안정적입니다.

III. 부동산 공모펀드의 임대수익은 안정적일 것으로 기대된다

  • 2016년부터 지금까지 출시된 13개의 부동산 공모펀드를 살펴보면,
    임차인의 신용도가 높으며, 건물 전체를 임대하고 있고, 대부분 펀드 운용기간보다 임대기간이 깁니다.
  • 또한 임대료도 고정이거나, 안정적으로 상승하고 있어 안정적인 배당이 예상됩니다.
펀드투자로 연번, 연도, 월에 따른 운용사, 투자자산, 임차인, 임대, 잔여 임대기간, 운용기간, 임대료에 대한 설명
         
연번 연도 운용사 투자자산 임차인 임대 잔여
임대기간
운용기간 임대료
1 2016 7 하나 티마크 그랜드호텔 명동 마크호텔 전체
20.0년
5.0년 연 93.1억원+매출연동
2 9 미래에셋 미국 댈러스 오피스 4개동 스테이트팜
(북미 최대손해보험사)
전체
20.8년
7.5년 연 2% 상승
3 2017 2 이지스 대치동 바른빌딩 법무법인 바른 전체
10.0년
5.0년 5년간 고정,
6년차 연 3% 상승
4 3 하나 미국 나사(NASA)본사 오피스 미국연방정부, NASA 전체
11.5년
7.0년 임대료 고정
(운영비용은 물가상승)
5 3 미래에셋 호주 캔버라 오피스 호주연방정부 교육부 전체
14.0년
5.5년 임대료 고정
6 3 이지스 전주 홈플러스 홈플러스 전체
14.0년
3.0년 연 물가상승
7 3 신한BNPP 나인트리프리미어호텔 명동2 파르나스호텔 전체
20.0년
7.0년 연 60.0억원+매출연동
8 6 미래에셋 미국 애틀란타 오피스 스테이트팜
(북미 최대손해보험사)
전체
20.0년
7.5년 연 2% 상승
9 6 유경PSG 서초 하이트진로 사옥 하이트진로 전체
15.0년
3.0년 연 2.5% 상승
10 9 이지스 광진구&세종시건물 PF대출 선순위PF대출 - - 3.0년 고정 대출금리
11 10 한국투자 일본 도쿄 오카토쇼지 오피스 오카토쇼지
(도쿄 선물거래소 10위)
전체
4.5년
5.0년 임대료 고정
12 11 하나 미국 드림웍스 본사 오피스 드림웍스 애니메이션 전체
17.5년
7.0년 연 1.5% 상승
13 12 이지스 광안&하남미사건물 PF대출 선순위PF대출 - - 3.0년 고정 대출금리

(자료: 각 자산운용사 투자설명서, 신한BNPP는 신문)

투자자산, 임차인, 임대, 잔여 임대기간, 운용기간, 임대료에 대한 설명
 
투자
자산
임차인 임대 잔여
임대기간
운용
기간
임대료
티마크
호텔
마크호텔 전체
20.0년
5.0년 연 93.1억원
+매출연동
미국
오피스
스테이트팜 전체
20.8년
7.5년 연 2% 상승
대치동
오피스
바른로펌 전체
10.0년
5.0년 5년간 고정,
6년차 연 3% 상승
미국 NASA
오피스
정부, NASA 전체
11.5년
7.0년 고정
호주
오피스
교육부 전체
14.0년
5.5년 고정
전주
홈플러스
홈플러스 전체
14.0년
3.0년 물가상승
나인트리
호텔
파르나스호텔 전체
20.0년
7.0년 60.0억원+
매출연동
미국
오피스
스테이트팜 전체
20.0년
7.5년 2% 상승
서초
진로사옥
하이트진로 전체
15.0년
3.0년 2.5% 상승
광진&세종
대출
PF대출 - - 3.0년 고정
일본
오피스
오카토쇼지 전체
4.5년
5.0년 고정
미국
오피스
드림웍스 전체
17.5년
7.0년 1.5% 상승
광안&하남
대출
PF대출 - - 3.0년 고정

(자료: 각 자산운용사 투자설명서, 신한BNPP는 신문)

IV. 배당수익률은 일정수준 이상이다

  • 부동산 펀드의 배당은 월단위보다는 분기 또는 반기 단위로 지급됩니다.
  • 안정적인 임대로 국내 실물 자산을 이용한 부동산 펀드 중 티마크 호텔과 서초하이트진로 사옥,
    바른빌딩 등의 수익률은 5% 이상입니다.
배당수익률에 대한 하나자산운용 티마크 그랜드호텔 명동, 유경PSG자산운용 서초하이트진로, 이지스자산운용 비교 표 입니다.
펀드 하나자산운용
티마크 그랜드호텔 명동
유경PSG자산운용
서초하이트진로 사옥
이지스자산운용
대치동 바른빌딩 전주 홈플러스
배당수익률(연환산) 6.1% ~ 6.6% 7.2% ~ 7.7% 5.8% ~ 6.2% 6.1% ~ 6.4%

(자료: 각 운용사 홈페이지 및 운용보고서, 17년 12월말)

배당수익률에 대한 하나자산운용 티마크 그랜드호텔 명동, 유경PSG자산운용 서초하이트진로, 이지스자산운용 비교 표 입니다.
펀드
배당수익률(연환산)
하나자산운용 티마크 그랜드호텔 명동
6.1% ~ 6.6%
유경PSG자산운용 서초하이트진로 사옥
7.2% ~ 7.7%
이지스자산운용
대치동 바른빌딩 전주 홈플러스
5.8% ~ 6.2% 6.1% ~ 6.4%

(자료: 각 운용사 홈페이지 및 운용보고서, 17년 12월말)

V. 그렇다면 위험은 없는가

  • 해외펀드는 환율변동에 의한 수익률 하락 위험이 있습니다.
  • 매도가격이 하락하거나 매도시기가 지연될 수 있습니다.
    - 시장 변화로 매도가격이 하락하여 원금 상환이 되지 않거나, 매도시기가 지연될 우려가 있습니다.
    - 따라서 자산운용사는 신탁계약 기간 만기 전에 매도에 대한 사전준비가 필요합니다.
  • 기타 부동산 정책 및 재해 등으로 인해 수익률이 하락할 위험이 있습니다.

[참고1] 펀드 수익률

  • 배당수익률
  • 보통 수익률은 “연단위”로 계산되며, ‘12개월간의 수익 / 투자금액’ 로 계산합니다.
    예시) 회사채 금리 3.0% = 12개월간의 채권이자 / 투자금액
  • 운용사 홈페이지나 펀드공시에 공개된 “기간수익률”은 ‘해당기간 동안의 수익 / 투자금액’ 입니다.
    예시) 기간수익률 6개월 3.06% = 6개월간의 총배당수익 / 투자금액 → [연환산] 약 6.1% (= 3.06% x 12/6개월, 단리)
각 펀드 수익률에 대한 계산 값을 표시한 표 입니다.
구분 설정액(백만원) 기준가(원) 전일증감(원) 기간수익률(%)
1일 1개월 3개월 6개월 12개월 설정이후
Class A 66,297 1,024.14 0.17 0.02 0.51 1.54
3.06
- 3.44
Class C-i 403 1,025.28 0.18 0.02 0.53 1.61 3.2 - 3.61

(자료 : 이지스 자산운용 홈페이지 전주홈플러스 펀드화면)

각 펀드 수익률에 대한 계산 값을 표시한 표 입니다.
구분 설정액(백만원) 기준가(원) 전일증감(원)
Class A 66,297 1,024.14 0.17
Class C-i 403 1,025.28 0.18
각 펀드 수익률에 대한 계산 값을 표시한 표 입니다.
기간수익률(%)
1일 1개월 3개월 6개월 12개월 설정이후
0.02 0.51 1.54
3.06
- 3.44
0.02 0.53 1.61 3.2 - 3.61

(자료 : 이지스 자산운용 홈페이지 전주홈플러스 펀드화면)

(자료 : 이지스 자산운용 홈페이지 전주홈플러스 펀드화면)

[참고2] 기준가격의 배당락

  • 기준가격은 펀드의 자산가치를 나타내는 가격이며, 순자산총액을 증권좌수로 나누어 계산합니다.
  • 좋은 부동산은 임대수익이 지속적으로 발생하기 때문에 ①과 같이 순자산총액과 기준가격이 상승합니다.
  • 그러나 임대수입이 배당되면, 배당으로 자산이 빠져나가기 때문에 ②처럼 기준가격이 하락합니다.
    ※ 주식시장에서도 배당에 의해 주식가격의 배당락이 발생합니다.
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