투자시장을 움직이는 요소에 대한
다각적 분석 그리고 관점

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  • 서울 오피스 매매가격은 거품인가
  • 2019-04-11

서울 오피스의 가격변화

물가보다 3배 이상 높은 가격상승
  • 서울 오피스 매매가격은 글로벌 금융위기를 제외하고는 지속적인 상승세를 유지하고 있음
  • 최근 3년간 연평균 5.3%의 상승률로 물가상승률보다 3배 이상
자료 : IGIS Research, 이지스-대신 매매지수는 케이스쉴러지수 모형 활용

비트코인과 거품

비트코인의 급격한 가격변화
  • 비트코인 가격은 지난 2년 동안 롤러코스터를 타듯이 변화함 - 120만원(17/1/1) → 2,490만원(18/1/7) 1,975% 상승 → 490만원(18/11/30) 80% 하락
자료 : 빗썸 거래소
거품이란?
  • 비트코인 가격 상승의 원인 - 블록체인? 화폐를 대신할 통화수단으로서의 가치? :블록체인 기술을 보유한 회사에 대한 투자 x, 급격한 가격변동성은 통화수단으로서의 가치 x - 검증되지 않았으며, 급격한 가격상승의 원인을 알 수도 없음
  • 거품이란 : (근거없는) 막연한 기대 - (근거 없이) 막연한 기대에 의해 가격이 상승하는 현상 - 가격이 상승할 이유가 있는 경우를 거품이라 하지 않음 :수요의 감소로 인한 가격 상승 (거품 x), 강남불패 (거품 o)
  • 거품이 위험한 이유 - 근거 없이 가격상승 가능(자기증식) : 투자 → 가격 상승 → 투자 증가 → 가격의 급격한 상승 - 거품을 인지, 가격 하락 → 낮은 가격에라도 더 빨리 처분 원함, 매물 증가 → 가격의 급격한 하락 :가격 상승의 이유가 없으면, 가격은 하락할 수밖에 없기 때문임

오피스 가격은 거품이 있나

오피스 가격의 거품 가능성
  • 거품의 가능성? - 임대료 인센티브에 의한 실질임대료 감소에도 물가상승률의 3배 이상 매매가격 상승
자료 : 오피스(IGISResearch), 물가(한국은행), 임대료(에스원 등 리서치업체 - 렌트프리 고려), 단 모든 지표는 2001년을 100.0으로 지수변환

거품이 아닌 이유 1

GDP와 유사한 매매가 상승
  • 글로벌 금융위기 이전 : 오피스 매매가격은 국가 경쟁규모인 GDP보다 높은 상승세
  • 글로벌 금융위기 이후 : 오피스 매매가격은 GDP와 비슷한 추세로 상승
    - GDP는 국가 경제규모로 투자수요/임차수요와 연관성이 있음
자료 : 오피스 (IGIS Research), 주식/GDP(한국은행), 단 모든 지표는 2001년을 100.0으로 지수변환

거품이 아닌 이유 2

금리 인하로 실물인 오피스 가격 상승
  • 경기부양을 위한 금리 인하로 오피스와 같은 실물자산은 가격이 상승함 - 금리인하로 주요 투자대상인 채권 수익률의 하락, 부채부담 감소로 대체자산 투자수요 증가하기 때문
  • 글로벌 금융위기 이후 오피스 매매가격은 금리와 반비례 관계를 보여, 금리인하가 매매가 상승 영향
자료 : 오피스(IGIS Research), 국고채5년(한국은행)

거품이 아닌 이유 3

Risk 프리미엄의 일정수준 유지
  • 글로벌 금융위기 이후 Risk에 대한 인식으로 ‘09~‘17년까지 Cap. Rate 스프레드가 190 ~ 290bp - Cap. Rate 스프레드는 ‘Risk프리미엄 – 기대가격상승률’로 큰 값을 가질수록 위험에 대한
    시장참여자들의 인식이 크다는 의미
  • ‘07,‘08년은 스프레드가 120bp 미만으로 거품 가능성 높음, ‘18년 역시 165bp로 과열 신호, 그러나 ‘18년말~‘19년 초 금리 인하(‘18.1: 2.44% → ‘19.1: 1.88%)로 200bp 수준 유지
자료 : 실질Cap. Rate(IGIS Research, 실질Cap. Rate = 명목Cap. Rate - Rent free 고려), 한국은행(국고채5년), Spread = 실질Cap. Rate – 국고채5년

결론

오피스 매매시장을 거품이라 보기 어려움
  • 거품은 근거없는 막연한 기대라 할 수 있음 (대표적인 예: 비트코인, 장미거품 등)
  • 서울 오피스 매매가격은 실질임대료가 감소하였음에도 물가보다 3배이상 높은 가격상승을 보여 거품이 아닌가에 대한 의문이 제기됨 - 그러나 1) GDP와의 비교, 2) 금리지표와의 비교, 3) Risk프리미엄 평가를 통해서 볼 때, 오피스 매매가격은 상승할 만한 이유가 존재하며, 막연한 기대인 거품이라 보기 어려움
  • 거품은 왜 가격이 상승했는가에 대한 시장에 검증을 하는 역할자가 없을 때 발생할 가능성이 높음
  • 오피스는 기관투자가를 비롯하여 운용사, PM사 등 많은 검증기관이 있으며, 투자여부를 결정함
  • 최근 몇몇의 Deal Closing 실패 사례가 존재함. 이는 안타까운 일이나, 오피스 가격상승에 대한 검증이 제대로 작동하고 있다는 반증이라고 말할 수 있음
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