안전한 부동산 투자의 첫 걸음

투자가이드

  • 부동산 펀드란
  • 펀드 수익률과 비용
  • 펀드의 위험
  • 펀드 관리하기
  • 펀드 가입절차
STEP 1.

부동산 펀드는 무엇인가요?

  • Q부동산 펀드란 무엇인가요?
    A
    펀드란 투자자가 주식이나 채권, 부동산 등과 같은 자산을 투자할 때, 직접 투자하는 것이 아니라 전문가인 자산운용사에게 자금을 맡겨 대신 투자하는 상품을 말합니다.
    부동산 펀드는 투자 자산이 부동산인 펀드를 말합니다.
    전문가가 부동산에 대신 투자 전문가가 부동산에 대신 투자
  • Q공모 펀드란 무엇인가요 (공모/사모)
    A
    펀드는 자금 모집 형태에 따라 공모 펀드와 사모 펀드로 구분할 수 있습니다.
    공모는 50인 이상의 투자자를 대상으로 공개로 모집합니다.
    반면에 사모는 투자자를 49인 이하로 모집합니다.
    공모펀드에 대한 설명
      사모아이콘사모 공모아이콘공모
    투자자수 49인 이하 50인 이상
    상장의무 없음 설정일로부터 90일 이내 한국거래소에 상장
    모집절차 자산운용사가 직접 모집하거나,
    위탁판매사와 49인 이하로 모집
    위탁판매사(은행, 증권사 등)이 공개모집
    공시의무 없음 자산운용사, 판매회사 홈페이지에 정기/수시공시
    회계감사 투자자가 요청하면 실시 매기 결산마다 회계감사 실시 후 배당
    사모아이콘사모
    공모펀드에 사모에 대한 설명
    투자자수 49인 이하
    상장의무 없음
    모집절차 자산운용사가 직접 모집하거나, 위탁판매사와 49인 이하로 모집
    공시의무 없음
    회계감사 투자자가 요청하면 실시
    공모아이콘공모
    공모펀드에 공모에 대한 설명
    투자자수 50인 이상
    상장의무 설정일로부터 90일 이내 한국거래소에 상장
    모집절차 위탁판매사(은행, 증권사 등)이 공개모집
    공시의무 자산운용사, 판매회사 홈페이지에 정기/수시공시
    회계감사 매기 결산마다 회계감사 실시 후 배당
  • Q부동산 공모펀드는 어떻게 구분되나요? (단위형/추가형, 개방형/폐쇄형, 종류형)
    A
    부동산 공모펀드는 크게 3가지 기준으로 구분할 수 있습니다. 자금 모집 방식에 따라(단위형/추가형), 환매 제한 방식에 따라(개방형/폐쇄형) 구분합니다. 또한 같은 펀드라도 보수와 수수료가 다른 종류형 펀드가 있습니다.
    부동산 공모펀드의 구분 - 자금모집
    자금모집
    단위형 아이콘
    단위형
    투자자금의 모집기간이 정해져 있는 펀드
    추가형 아이콘
    추가형
    투자자금을 추가로 계속 받아 운용하는 펀드
    부동산 공모펀드의 구분 - 환매제한
    환매제한
    개방형 아이콘
    개방형
    원하는 시점에 환매 청구가 가능한 펀드
    폐쇄형 아이콘
    폐쇄형
    투자기간 동안은 환매 청구가 되지 않음

    한국거래소에서 거래로 자금 회수가 가능(거래가 많지 않음)
    부동산 공모펀드의 구분 - 특수형태
    특수형태
    종류형 아이콘
    종류형
    같은 펀드 내에서 보수와 수수료가 다른 펀드(Class A, Class B… 등으로 표현)
  • Q부동산 펀드는 어떤 장점이 있나요?
    A
    부동산 펀드의 장점은 크게 3가지로 볼 수 있습니다.
    첫 번째는 소액투자가 가능하다는 점입니다.
    두 번째는 부동산에 대한 경험이 없어도 안정적으로 투자할 수 있습니다.
    세 번째는 절세입니다.
STEP 2.

부동산 펀드의 수익률과 비용은 어떠한가요?

  • Q배당수익률은 무엇인가요?
    A
    배당수익률은 *배당수익을 투자자에게 배당할 때의 수익률이며, 투자금액 대비 배당수익으로 계산됩니다. *배당수익은 부동산을 운용/매각하면서 발생하는 수입에서 펀드 수수료와 비용을 제외한 수익입니다.
  • Q펀드 투자에 비용이 발생하나요?
    A
    펀드를 투자할 때 비용이 발생합니다. 펀드투자의 비용은 크게 '펀드에 부과되는 보수와 비용'과 '투자자에게 직접 부과되는 수수료' 2가지로 구분할 수 있습니다.

    첫 번째, 펀드에 부과되는 보수와 비용은 다음과 같이 여러 종류가 있습니다.
    펀드 투자에 대한 설명
    보수 담당자 담당 업무
    매입/매각보수 자산운용사 부동산 매입, 매각
    운용보수 펀드의 운용, 운용 업무지시, 펀드 해지
    판매회사 보수 판매회사 투자자에게 배당, 상환금 지급
    신탁업자 보수 신탁은행 투자재산 관리, 자산운용사의 업무 감시와 공정성, 적정성 확인
    일반사무관리 보수 일반사무관리회사 투자재산 계산관련 사무, 기타 운용지원
    펀드 투자에 대한 설명
    매입/매각보수
    담당자 자산운용사
    담당업무 부동산 매입, 매각
    운용보수
    담당 업무 펀드의 운용, 운용 업무지시, 펀드 해지
    판매회사 보수
    담당자 판매회사
    담당업무 투자자에게 배당, 상환금 지급
    시탁업자 보수
    담당자 신탁은행
    담당업무 투자재산 관리, 자산운용사의 업무 감시와 공정성, 적정성 확인
    일반사무관리 보수
    담당자 일반사무관리회
    담당업무 투자재산 계산관련 사무, 기타 운용지원

    두 번째, 투자자에게 직접 부과되는 수수료는 상담 및 계좌관리 등의 대가로 판매회사에 지불판매수수료 등이 있습니다.
  • Q배당수익률은 세전수익률인가요?
    A
    배당수익률은 세전수익률을 의미합니다. 현재 세금제도는 개인(국내거주자)이 자산운용사로부터 받는 과세이익에 대해, 15.4%(소득세 14%, 지방소득세 1.4%)의 세율을 원천징수하고 있습니다.
STEP 3.

부동산 펀드는 위험한가요?

  • Q원본이 손실되거나, 매각이 지연될 위험이 있나요?
    A
    부동산 펀드는 투자 대상인 부동산을 매각해서 원본을 상환하기 때문에 매각시점에 따라 상환금이 조기에 지급되거나 지연될 수 있습니다.

    물론 가격을 낮춰 매각하면 시간은 단축될 수 있을지 모르지만, 원본이 손실될 수 있습니다.

    따라서 자산운용사는 적절한 매각이 이루어질 수 있도록, 펀드 운용기간 중에 매각을 위한 사전 준비작업을 가집니다.
  • Q부동산 펀드의 위험등급은 왜 높나요?
    A
    부동산 펀드의 위험등급은 대부분 높게 나타납니다.

    이것은 부동산이 원하는 시점에 매각하기가 쉽지 않고, 또한 낮은 가격에 매각하면, 원본이 손실될 수 있기 때문입니다. 또한 차입(대출)로 부동산을 매입하는 것도 위험등급을 높이게 됩니다.

    • 부동산 펀드(실물) : 1등급 매우 높은 위험, 2등급 높은 위험, 3등급 다소 높은 위험
    • 4등급 보통 위험 또는 중간 위험, 5등급 낮은 위험, 6등급 매우 낮은 위험
  • Q배당수익률이 이전보다 떨어질 수 있나요?
    A
    배당수익은 투자대상인 부동산에 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 때, 또는 부동산이 낮은 가격에 매각될 때 감소합니다.

    임대수익, 매각차익은 부동산 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 자산운용사는 다양한 투자전략을 이용하여 안정된 배당수익률을 확보하고자 합니다.
STEP 4.

부동산 펀드는 어떻게 관리하나요?

  • Q부동산 공모펀드의 증권은 거래할 수 있나요?
    A
    부동산 공모펀드는 대부분 환매가 금지되어 있으나, 자본시장법 상 한국거래소에 상장하도록 되어 있어 거래를 통해 환금할 수 있습니다.

    거래 방법은 코스피 시장에서 상장사 주식 거래와 같습니다.

    그러나, 한국거래소의 실제 거래량은 많지 않아 실제 환매는 쉽지 않습니다.
  • Q부동산 펀드를 청산할 때 투자자 참여가 가능한가요?
    A
    펀드는 전체 투자자로 구성되는 수익자(투자자) 총회를 두고 있습니다.

    일정비율 이상을 소유한 투자자가 총회를 요청하면, 자산운용사가 개최해야 합니다.

    투자자는 총회에 출석하지 않고, 서면으로도 의결권 행사가 가능합니다.
  • Q펀드 운용이 잘되고 있는 지 어떻게 확인하나요?
    A
    투자자가 투자한 부동산 공모펀드의 운용현황과 보고서는 이지스자산운용 홈페이지(www.igisam.com)에서 확인할 수 있습니다.
    이외에 투자자 보호를 위해 필요한 사항은 수시공시를 할 예정입니다.
    기타 공시 및 보고서 관련한 세부사항은 신탁계약서에 기재되어 있습니다.
STEP 5.

펀드 가입은 어떻게 하나요?

  • Q펀드 가입절차는 어떻게 되나요?
    A
    부동산 공모펀드는 판매회사의 지점 방문을 통해서만 가입할 수 있습니다.

    펀드 가입을 위해 신분증과 도장(또는 서명)이 필요하며, 대리인은 대리인 신분증과 가족관계 확인 서류(주민등록등본, 의료보험증, 호적등본 등)이 추가로 필요합니다.

    01. 판매회사 방문 (판매회사 꼭 확인), 02. 판매회사 직원에게 펀드상담 받기, 03. 판매회사 직원에게 설문 후 투자성향 분석 및 상품안내 받기, 04. 가입할 펀드 선택, 가입 신청하기, 05. 해당 은행,증권사에 펀드계좌 개설, 투자금 입금, 06. 펀드가입 완료 , 홈페이지 등에서 기준가격 및 수익률 확인
  • Q펀드를 가입할 때 주의할 점을 알려주세요?
    A
    펀드를 가입하기 전에 펀드투자 십계명을 꼭 확인하고 가세요.
    펀드투자 십계명
    1. 증권신고서, (간이)투자설명서 내용 숙지 필수
    2. 투자위험등급, 적합한 투자자유형 확인
    3. 투자설명서의 성과목표가 실현된다는 보장 없음
    4. 원본손실위험이 있으며, 기타 투자위험 확인 필수
    5. 펀드는 실적배당상품으로 예금보험공사에 보호되지 않음
    6. 위탁판매회사는 투자실적과 상관 없음
    7. 한국거래소에 상장되어 있지만, 실제 매도가 어려울 수 있음
    8. 한국거래소에서 거래할 때 기준가격보다 낮게 거래될 수 있음
    9. 부동산 매각시점에 따라 조기 청산되거나 지연될 수 있음
    10. 배당금은 예금이자와 같이 확정된 금액이 아님

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